denver home mortgage - kürzlich aufgedeckt - privage Hypothek Versicherung wird Selbstbehalt

Ruhig und inmitten sehr wenig Fanfare am Ende des vergangenen Jahres unterzeichnete Präsident Bush ein Gesetz in Kraft machen Hypothek Versicherungsprämien 100% steuerlich absetzbar. Mit einem schnellen Federstrich, schuf der Präsident eine enorme Menge an Steuern Parität für eine große Zahl von Amerikanern.

Es gab eine Zeit, in der nicht allzu fernen Vergangenheit, als ein Haus zu kaufen erforderte eine Anzahlung in Höhe von 20 Prozent. Das war eine schwierige Menge Geld, um für eine große Zahl von Menschen, die in dieser Quintessenz Stück des amerikanischen Traums Aktien gewünschten sparen, Eigenheim. Im Laufe der Jahre durch restriktive Kreditvergaben gelockert und weniger up-front Geld war notwendig, um ein Eigenheim zu kaufen und Wohnungseigentümer geworden erreichbar für viele weitere fleißige Amerikaner. Allerdings Kreditgeber noch abgesichert ihre Einsätze und die erforderlichen etwas als Private Mortgage Insurance für die Kreditnehmer, die nicht kommen mit der erforderlichen 20-Prozent-Anzahlung konnte bekannt. Private Mortgage Insurance (PMI) ist der Standard Versicherung auf Hypothekendarlehen von Drittanbietern Versicherungsgesellschaften. PMI ermöglicht Kreditnehmer eine Hypothek ohne eine 20-prozentige Anzahlung bieten, durch Abdecken der Kreditgeber für das zusätzliche Risiko einer hohen Loan-to-Value (LTV) Hypothek. Je weniger Geld ein Kreditnehmer könnten legte das höher die Private Mortgage Insurance Premium. Der Vorteil sowohl für die Kreditnehmer und Kreditgeber ist offensichtlich, aber der Haken ist, dass der Kreditnehmer für diese Versicherung zahlt in ihren monatlichen Haus Zahlung nicht die Kreditgeber und im Gegensatz zu Zinsen jährlich gezahlt hatte der PMI Premium keinen Steuervorteil.

Menschen gefangen auf, dies zu und begann, um Wege zu vermeiden, zahlt PMI entdecken. Die häufigste Art ist, um ein Haus mit einem "Combo Darlehen", wodurch Hausbesitzer nimmt mehrere Hypotheken gleichzeitig zu finanzieren. Üblicherweise wird eine 80% erste Darlehen von der zweiten Position Darlehen, die bis macht alle oder einen Teil der restlichen 20% des Kaufpreises an. In vielen Fällen sind die kombinierten Zahlungen noch gleich eine einzelne Hypothek Zahlung mit PMI. Allerdings ermöglicht die Combo Darlehen Kreditnehmer, mehr von ihrem Haus Zahlung steuerlich absetzbar zu machen. So Combo Darlehen haben sich mehr und mehr üblich.

Allerdings sind nicht alle Menschen entweder für eine Combo Darlehen qualifiziert oder wollten mehrere Hypothek Zahlungen zu leisten. Underwriting Richtlinien für zweite Hypotheken sind in der Regel restriktiver als erste Hypotheken und erfordern oft viel höhere FICO Scores (Kredit-Scores) als ihre erste Hypothek Pendants, so zwingt einige Menschen in Darlehen mit PMI als Mittel der Finanzierung eines Hauses. Und noch andere Leute wie die Einfachheit der Herstellung ein Hypothek Zahlung. In beiden Fällen bis zu diesem Jahr, können diese Menschen zu einem steuerlichen Nachteil gegenüber den Menschen, die mehrere Kredite haben gewesen. Aber das am 1. Januar 2007 geändert.

Seit diesem Jahr können Steuerzahler, die kaufen oder zu refinanzieren Häuser und deren Einkommen an oder unter $ 100.000 und die ihre Abzüge itemize 100% der Hypothek Versicherungsprämie von ihren Einzelverbindungsnachweis Steuern abziehen. Die Prämie Abzug von 10% für jede $ 1.000, mit denen der Steuerzahler eingestellt Bruttoeinkommen über $ 100.000 ist reduziert. Dies ermöglicht einzigen Darlehen wie FHA Versicherten oder Fannie Mae MyCommunity Darlehen, die beide vergleichsweise niedrigen Zinsen haben, viel attraktiver für sehr viele potenzielle Hauskäufer.

Hier ist ein Beispiel aus der Praxis für den Vergleich, wie ein einziges Darlehen mit PMI besser als ein Combo-Darlehen ist illustriert: Nehmen wir an, wir haben zwei gleich Kreditnehmer Kauf eines $ 200.000 nach Hause und Finanzierung 100% des Kaufpreises. Unsere erste Kreditnehmer wählt einen einzigen 30-Jahres-Darlehen in Höhe von 200.000 $ bei 6,50% mit PMI macht seine monatlichen Zahlungen einschließlich der PMI gleich $ 1.424,00. Der zweite Kreditnehmer hat eine erste und zweite Combo von 160.000 $ bei 6,50% und $ 40.000 bei 9,00% ist damit seinen gesamten monatlichen Zahlung $ 1,417.00. Auf der Oberfläche der zweite Kreditnehmer sparen 7,00 $ mehr auf einen Monat zu Monat Basis. Aber lassen Sie uns ein wenig tiefer graben in die Besonderheiten der jeweiligen Situation ab. Unsere erste Kreditnehmer hat eine Zins-und Tilgungszahlungen in Höhe von $ 1.264,00 und die restlichen $ 160,00 ist der monatliche PMI. In einem 28% MwSt.-Bügel, ist der erste Kreditnehmer in der Lage, $ 347,00 pro Monat von seiner / ihrer gesamten steuerlichen Rechnung, $ 302,00 für die Hypothek und 45,00 $ für den PMI abzuziehen, so dass seine effektive Hypothek Zahlung $ 1.078. Unsere zweite Kreditnehmer hat zwei Zahlungen, $ 1.011 Pandi auf seiner ersten und 406,00 $ Pandi auf seiner zweiten. Auch in einer 28% igen Steuer-Halterung der zweiten Kreditnehmer ist in der Lage, 324,00 $ aus seinem Steuerbescheid, $ 241 für das erste und 83,00 $ aus dem zweiten abzuziehen, so dass seine effektive Hypothek Zahlung $ 1.093. Am Ende unserer Kreditnehmer mit PMI macht eine effektive Hypothek Zahlung, die $ 15,00 pro Monat niedriger als die Person, die hat die Combo Darlehen.

Das obige Beispiel nicht immer aber arbeiten. Faktoren wie kombinierte loan-to-value (CLTV) und Zinssatz signifikant verändern die obigen Berechnungen. Für diejenigen Kreditnehmer, die Zahlen der niedrigeren Zinssätzen werden auf ihre zweite Hypotheken oder die eine CLTV von weniger als 90% haben eine Combo Darlehen kann mehr Sinn machen. Darüber hinaus ist das Beispiel nur, dass ein Beispiel und sollte nicht als spezifische steuerliche Beratung eingenommen werden. Ich bin fest davon überzeugt, dass jeder sollte einen professionellen Steuer zu verwenden, wenn sie sich auf steuerliche Vorbereitung und Planung geht.

So ist ein Darlehen Kauf oder Refinanzierung der richtige Schritt für Sie? Es könnte sein. Ich glaube, es hängt letztendlich von Ihrer individuellen Situation und gründlich mit sowohl Ihre Hypothek und Steuer-Profis diskutiert werden. Aber es ist sicherlich wert, die Zeit, um den Profis sprechen, um herauszufinden.
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